マンション購入を投資で考えると、入居率100%・低金利・税金控除有りな不動産投資とほぼ同じと考えることができる。
不動産投資と言うのはざっくり以下で利益(売却時累計CF)が出れば良い。
売却時の物件価値(税・手数料込) + 手残り(家賃・管理費・手数料・金利・修繕費・税込) ー 頭金 ー 購入時手数料等(税込)
これがプラスなら利益が出ると言うこと。
但し、投資で考えるなら頭金等をインデックスファンドに突っ込んだ場合と比較する必要があるため、プラスになるだけじゃなくて頭金等をインデックスファンドに投資した場合よりも上回らないと損な投資と言える。
手残りがマイナスでも利益が出る物件というのは、売却時の物件価値から諸々引いてもプラスになる場合。が、基本的に手残りが大幅にマイナスな物件は、買ったときから赤字が確定だと思っても良いし、投資のリスクに合ったリターンが得られないので止めた方が良い。ちなみに、新築区分マンション投資はほぼコレなのでほとんどケースでやる価値が無い。
若干脱線したが、購入か賃貸かを簡単に考えてみることにする。
投資と違って購入して自分で住む場合、入居率100%で金利も安いので計算ではとても有利になるはずである。
想定物件(築浅RCマンション)
物件価格:5000万円
表面利回り:4%
頭金:1000万円(20%)
金利:1.5%
※注意※不動産を買うときは自分でちゃんと計算しましょう。特に不動産投資はちょっとパラメータが変わると収支が結構変わるので注意した方が良いです。
これがプラスなら利益が出ると言うこと。
但し、投資で考えるなら頭金等をインデックスファンドに突っ込んだ場合と比較する必要があるため、プラスになるだけじゃなくて頭金等をインデックスファンドに投資した場合よりも上回らないと損な投資と言える。
手残りがマイナスでも利益が出る物件というのは、売却時の物件価値から諸々引いてもプラスになる場合。が、基本的に手残りが大幅にマイナスな物件は、買ったときから赤字が確定だと思っても良いし、投資のリスクに合ったリターンが得られないので止めた方が良い。ちなみに、新築区分マンション投資はほぼコレなのでほとんどケースでやる価値が無い。
若干脱線したが、購入か賃貸かを簡単に考えてみることにする。
投資と違って購入して自分で住む場合、入居率100%で金利も安いので計算ではとても有利になるはずである。
想定物件(築浅RCマンション)
物件価格:5000万円
表面利回り:4%
頭金:1000万円(20%)
金利:1.5%
ローン期間:35年
入居率:100%
家賃下落率:-1%
所得税:0%(住宅ローン控除とかあるので実際はマイナス)
入居率:100%
家賃下落率:-1%
所得税:0%(住宅ローン控除とかあるので実際はマイナス)
オルカン利回り:6%(35年の長期投資なのでリスクは低い)
シミュレーションは楽待を利用
https://www.rakumachi.jp/property/investment_simulator
購入(35年後売却想定)
頭金:-10,000,000円
頭金:-10,000,000円
累計CF(家賃は自分で払う想定):-11,991,000円
売却価格:40,000,000円
35年後売却時累計CF:16,809,000円
※住宅ローン控除とか考慮されてないが、最大でも400万円程度らしい。
賃貸(頭金とCF分をオルカン投資)
CFを単純にオルカン積立した場合の評価額:40,675,479円
35年後売却時累計CF:16,809,000円
※住宅ローン控除とか考慮されてないが、最大でも400万円程度らしい。
賃貸(頭金とCF分をオルカン投資)
CFを単純にオルカン積立した場合の評価額:40,675,479円
頭金分オルカン評価額:76,860,868円
35年後収支:117,536,347円
賃貸の家賃が計算に入ってないが、購入側の累計CFは家賃収入があることが前提の数字になっているので賃貸側の家賃を0にしている。
厳密にやりたいなら家賃収入0としてCF計算すると、35年で6072万円程度の家賃になるので、購入側が-4000万円、賃貸側が+6000万円ぐらい。
購入側は、家賃を管理会社に払う費用などが含まれてるから若干不利ではあるがほぼ誤差レベル(300万円とか)。
どちらにしても、賃貸+オルカン投資が圧倒的に有利なのは変わりません。
多少数字弄ったぐらいじゃ揺らがないぐらいの圧倒的大差です。
私の結論としては、あくまで贅沢品として購入するなら有りだが、基本は賃貸+インデックス投資で良い。
35年後収支:117,536,347円
賃貸の家賃が計算に入ってないが、購入側の累計CFは家賃収入があることが前提の数字になっているので賃貸側の家賃を0にしている。
厳密にやりたいなら家賃収入0としてCF計算すると、35年で6072万円程度の家賃になるので、購入側が-4000万円、賃貸側が+6000万円ぐらい。
購入側は、家賃を管理会社に払う費用などが含まれてるから若干不利ではあるがほぼ誤差レベル(300万円とか)。
どちらにしても、賃貸+オルカン投資が圧倒的に有利なのは変わりません。
多少数字弄ったぐらいじゃ揺らがないぐらいの圧倒的大差です。
私の結論としては、あくまで贅沢品として購入するなら有りだが、基本は賃貸+インデックス投資で良い。
不動産投資は、法人で1棟買いしたり、築古中古戸建買ってリフォームとか、超お得物件毎日探すなど、とにかく手間がかかるようなことしないと儲からない。そんなことに労力使うなら本業に力入れて、コスパ良い賃貸住宅探して、脳死でインデックス投資した方が良い。余程不動産が好きで勉強するのが苦でもない人以外は副業でやるのは止めといた方が良い。
※注意※不動産を買うときは自分でちゃんと計算しましょう。特に不動産投資はちょっとパラメータが変わると収支が結構変わるので注意した方が良いです。
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