FIRE後や老後を見据えて考えた方が良いこと

FIRE後や老後は、富裕層じゃなければ住民税非課税世帯になった方が生活費が抑えられる。

証券口座の特定口座（源泉徴収有り）だといくら売却益があっても、その他の課税所得が一定以下であれば住民税非課税世帯になることができる。

住民税非課税世帯のメリット
・国民健康保険の免除や減免
・住民税無し
・高額療養費制度の負担額が大幅に減少
・その他、非課税世帯向けの優遇制度（給付金など）が使える
大体年間6万円ぐらいは得？（高額療養費制度どのぐらい使うか次第？）

住民税非課税世帯になるために気を付けること
・年金の受給額
・iDeCoを年金として受け取ってしまう

公的年金等控除
65歳未満： 60万円
65歳以上： 110万円

非課税世帯になる所得金額の条件が単身なら45万円以下（住んでる地域によっては38万円など）なので、65歳未満なら年金105万円以下、65歳なら年金155万円以下になる。

注意しなければならないのは、公的年金とiDeCoの年金は合算して年金として計算されてしまうこと。

iDeCoを含めても155万円超えない人： 普通に65歳で年金受け取る。
iDeCoを一括受給すれば155万超えない人： iDeCoを一括受給して、65歳で年金受け取る。
iDeCoを一括受給＋公的年金の繰り上げ受給で155万円超えない人（最大203.9万円以下）： 公的年金を繰り上げ受給して155万円を超えないようにする。
繰り上げ受給とiDeCo一括受給しても155万円超える人（年金204万円以上）： 人生勝ち組おめでとうございます（笑）

住民税非課税世帯になっても年間10万円も得しないと思うので、203.9万円ギリギリの人とかは普通に受給した方が得。155万円ギリギリの人は繰り上げ受給した方が得。iDeCoの一括受給は退職金無い会社ならやらない理由無いと思う。退職金の金額次第ではあるけど、あっても一括受給して自分で資産運用した方が良い場合が多いかも（要計算）。

155万円のボーダーは住んでる地域によって変わるので要注意（110万円＋45万円の45万円の部分）。また、155万円は単身の場合ですが、配偶者等がいる場合はボーダー上がります（自分で計算してください）。

インフレで住民税非課税世帯のボーダー下がる可能性もあるので、60歳になる前に今現在の制度とか確認して実際に自分で計算してみてください。

マンションは購入か賃貸かについて考える

結論から言うと、賃貸一択で頭金などでインデックスファンド買っといた方が良い。

マンション購入を投資で考えると、入居率100%・低金利・税金控除有りな不動産投資とほぼ同じと考えることができる。
不動産投資と言うのはざっくり以下で利益（売却時累計CF）が出れば良い。

売却時の物件価値（税・手数料込） ＋ 手残り（家賃・管理費・手数料・金利・修繕費・税込） ー 頭金 ー 購入時手数料等（税込）

これがプラスなら利益が出ると言うこと。
但し、投資で考えるなら頭金等をインデックスファンドに突っ込んだ場合と比較する必要があるため、プラスになるだけじゃなくて頭金等をインデックスファンドに投資した場合よりも上回らないと損な投資と言える。

手残りがマイナスでも利益が出る物件というのは、売却時の物件価値から諸々引いてもプラスになる場合。が、基本的に手残りが大幅にマイナスな物件は、買ったときから赤字が確定だと思っても良いし、投資のリスクに合ったリターンが得られないので止めた方が良い。ちなみに、新築区分マンション投資はほぼコレなのでほとんどケースでやる価値が無い。

若干脱線したが、購入か賃貸かを簡単に考えてみることにする。
投資と違って購入して自分で住む場合、入居率100%で金利も安いので計算ではとても有利になるはずである。

想定物件（築浅RCマンション）
物件価格：5000万円
表面利回り：4%
頭金：1000万円（20%）
金利：1.5%

ローン期間：35年
入居率：100%
家賃下落率：-1%
所得税：0%（住宅ローン控除とかあるので実際はマイナス）

オルカン利回り：6%（35年の長期投資なのでリスクは低い）

シミュレーションは楽待を利用

https://www.rakumachi.jp/property/investment_simulator

購入（35年後売却想定）
頭金：-10,000,000円

累計CF（家賃は自分で払う想定）：-11,991,000円

売却価格：40,000,000円
35年後売却時累計CF：16,809,000円
※住宅ローン控除とか考慮されてないが、最大でも400万円程度らしい。

賃貸（頭金とCF分をオルカン投資）
CFを単純にオルカン積立した場合の評価額：40,675,479円

頭金分オルカン評価額：76,860,868円
35年後収支：117,536,347円

賃貸の家賃が計算に入ってないが、購入側の累計CFは家賃収入があることが前提の数字になっているので賃貸側の家賃を0にしている。
厳密にやりたいなら家賃収入0としてCF計算すると、35年で6072万円程度の家賃になるので、購入側が-4000万円、賃貸側が＋6000万円ぐらい。
購入側は、家賃を管理会社に払う費用などが含まれてるから若干不利ではあるがほぼ誤差レベル（300万円とか）。
どちらにしても、賃貸＋オルカン投資が圧倒的に有利なのは変わりません。
多少数字弄ったぐらいじゃ揺らがないぐらいの圧倒的大差です。

私の結論としては、あくまで贅沢品として購入するなら有りだが、基本は賃貸＋インデックス投資で良い。

不動産投資は、法人で1棟買いしたり、築古中古戸建買ってリフォームとか、超お得物件毎日探すなど、とにかく手間がかかるようなことしないと儲からない。そんなことに労力使うなら本業に力入れて、コスパ良い賃貸住宅探して、脳死でインデックス投資した方が良い。余程不動産が好きで勉強するのが苦でもない人以外は副業でやるのは止めといた方が良い。

※注意※不動産を買うときは自分でちゃんと計算しましょう。特に不動産投資はちょっとパラメータが変わると収支が結構変わるので注意した方が良いです。